Comprare casa è probabilmente l'investimento più importante della vita. Al prezzo dell'immobile si aggiungono però una serie di costi accessoriche possono incidere dal 7% al 12% del valore dell'acquisto. Conoscerli in anticipo è fondamentale per evitare sorprese. In questa guida vediamo tutte le spese per l'acquisto della prima casa nel 2026, aggiornate alla normativa vigente.
Imposte acquisto da privato
Quando si acquista la prima casa da un privato (o da un'impresa con vendita esente IVA), si pagano tre imposte:
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €)
- Imposta catastale: 50 € (misura fissa)
- Imposta ipotecaria: 50 € (misura fissa)
Il grande vantaggio è che l'imposta di registro si calcola sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto, grazie al sistema del prezzo-valore.
Imposte acquisto da costruttore
Se si acquista da un'impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine dei lavori o anche oltre se l'impresa opta per l'imponibilità), il regime fiscale cambia:
- IVA: 4% sul prezzo di vendita
- Imposta di registro: 200 € (misura fissa)
- Imposta catastale: 200 € (misura fissa)
- Imposta ipotecaria: 200 € (misura fissa)
In questo caso l'IVA si calcola sul prezzo effettivo di acquisto, non sul valore catastale. Per immobili di valore elevato, acquistare da costruttore può quindi costare di più in termini di imposte.
Il sistema prezzo-valore e la rendita catastale
Il sistema prezzo-valoreconsente di pagare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato nell'atto. Il valore catastale si calcola così:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110
Il coefficiente 110è quello riservato alla prima casa (per la seconda casa il coefficiente è 120). La rendita catastale si trova nella visura catastale, richiedibile gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Costi del notaio
L'onorario del notaio per un atto di compravendita varia generalmente tra 1.500 € e 3.000 €, a cui si aggiungono le spese vive (bolli, visure, trascrizioni). Se c'è anche un atto di mutuo, il costo notarile aumenta di circa 800-1.500 €. In totale, la parcella notarile completa si colloca tipicamente tra i 2.500 € e i 4.500 €.
Provvigione agenzia immobiliare
Se l'acquisto avviene tramite agenzia, la provvigione è generalmente compresa tra il 2% e il 4%del prezzo di acquisto, più IVA al 22%. Su un immobile da 250.000 €, la provvigione può andare da 5.000 € a 10.000 € + IVA.
Costi legati al mutuo
Chi acquista con un mutuo deve considerare anche:
- Imposta sostitutiva: 0,25% sull'importo del mutuo per la prima casa (2% per la seconda casa)
- Perizia: 200-400 € per la valutazione dell'immobile da parte della banca
- Istruttoria: 0,5-1% dell'importo finanziato (alcune banche la azzerano con promozioni)
Esempio pratico: acquisto prima casa da 250.000 €
Vediamo un esempio concreto: acquisto di un appartamento da 250.000 € da un privato, con rendita catastale di 800 €e mutuo di 200.000 €.
| Voce di spesa | Importo |
|---|---|
| Valore catastale (800 × 1,05 × 110) | 92.400 € |
| Imposta di registro (2%) | 1.848 € |
| Imposta catastale | 50 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € |
| Notaio (compravendita + mutuo) | ~3.500 € |
| Agenzia immobiliare (3% + IVA) | ~9.150 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | 500 € |
| Perizia + istruttoria | ~700 € |
| Totale spese accessorie | ~15.798 € |
In questo esempio, le spese accessorie ammontano a circa il 6,3% del prezzo di acquisto. Senza agenzia immobiliare, si scenderebbe a circa il 2,7%.
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Domande frequenti
Quanto si paga di imposte per l'acquisto della prima casa?
Acquistando da un privato si paga l’imposta di registro al 2% sul valore catastale (con un minimo di 1.000 €), più 50 € di imposta catastale e 50 € di imposta ipotecaria. Acquistando da un costruttore (entro 5 anni dalla fine lavori) si paga l’IVA al 4% sul prezzo di vendita, più 200 € ciascuna per imposta di registro, catastale e ipotecaria.
Cos'è il sistema prezzo-valore e come funziona?
Il sistema prezzo-valore consente di calcolare le imposte di registro sulla base del valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo di acquisto. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110 (prima casa). Questo meccanismo è vantaggioso perché il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato.
Quali sono i requisiti per le agevolazioni prima casa?
Per accedere alle agevolazioni prima casa bisogna: non possedere altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni; avere la residenza (o trasferirla entro 18 mesi) nel comune dove si trova l’immobile; l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Le agevolazioni si applicano a una sola abitazione alla volta.