Acquistare una seconda casain Italia costa sensibilmente di più rispetto alla prima, soprattutto per le imposte. Senza le agevolazioni “prima casa”, le aliquote aumentano drasticamente. In questa guida vediamo esattamente quanto si paga in più nel 2026, con un confronto diretto e un esempio pratico.
Quando un immobile è “seconda casa”
Un acquisto viene classificato come seconda casa quando:
- Si possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e non lo si vende entro un anno dal nuovo acquisto
- Si acquista in un comune diverso da quello di residenza senza trasferirvi la residenza entro 18 mesi
- L'immobile rientra nelle categorie catastali di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi storici)
Le aliquote: prima casa vs seconda casa
Ecco un confronto diretto delle imposte per lo stesso immobile acquistato come prima o seconda casa:
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Acquisto da privato | ||
| Imposta di registro | 2% | 9% |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Acquisto da costruttore | ||
| IVA | 4% | 10% |
| Registro + catastale + ipotecaria | 600 € | 600 € |
| Mutuo | ||
| Imposta sostitutiva | 0,25% | 2% |
L'imposta di registro al 9%
La differenza più rilevante è l'imposta di registro: dal 2% della prima casa si passa al 9%. Si calcola sempre sul valore catastale, ma con il coefficiente 120anziché 110:
Valore catastale seconda casa = rendita catastale × 1,05 × 120
Il coefficiente più alto, combinato con l'aliquota al 9%, porta a un'imposta di registro che può essere 5-6 volte superiore rispetto alla prima casa.
Imposta sostitutiva mutuo: 2% vs 0,25%
Per chi accende un mutuo, l'imposta sostitutiva passa dallo 0,25% al 2%dell'importo finanziato. Su un mutuo di 200.000 €, si passa da 500 € a 4.000 €: una differenza di 3.500 € solo per questa voce.
IMU sulla seconda casa
A differenza della prima casa (abitazione principale non di lusso), la seconda casa è soggetta all'IMU. L'aliquota è stabilita dal comune e varia generalmente tra lo 0,76% e l'1,06%del valore catastale. Si tratta di un costo ricorrente da considerare ogni anno, non solo al momento dell'acquisto.
Esempio: confronto costi per lo stesso immobile
Immobile da 250.000 €, rendita catastale 800 €, mutuo di 200.000 €, acquisto da privato.
| Voce di spesa | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Valore catastale | 92.400 € | 100.800 € |
| Imposta di registro | 1.848 € | 9.072 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta sostitutiva mutuo | 500 € | 4.000 € |
| Notaio | ~3.500 € | ~3.500 € |
| Agenzia (3% + IVA) | ~9.150 € | ~9.150 € |
| Perizia + istruttoria | ~700 € | ~700 € |
| Totale spese | ~15.798 € | ~26.522 € |
La differenza è di circa 10.724 €in più per la seconda casa, quasi interamente dovuta all'imposta di registro (+7.224 €) e all'imposta sostitutiva sul mutuo (+3.500 €).
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Domande frequenti
Quanto si paga in più di imposte per la seconda casa?
L’imposta di registro per la seconda casa è del 9% sul valore catastale, contro il 2% della prima casa. Acquistando da costruttore, l’IVA passa dal 4% al 10%. Su un immobile con valore catastale di 100.800 €, le sole imposte di registro passano da 2.016 € (prima casa) a 9.072 € (seconda casa), una differenza di oltre 7.000 €.
Quando un immobile è considerato seconda casa?
Un immobile è considerato seconda casa quando l’acquirente possiede già un’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa e non la vende entro un anno, oppure quando acquista in un comune diverso da quello di residenza senza trasferirvi la residenza entro 18 mesi, o ancora quando l’immobile rientra nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).
Si paga l’IMU sulla seconda casa?
Sì, la seconda casa è soggetta all’IMU (Imposta Municipale Unica), a differenza della prima casa (abitazione principale non di lusso) che ne è esente. L’aliquota IMU è stabilita dal singolo comune e varia generalmente tra lo 0,76% e l’1,06% del valore catastale. Su un immobile con rendita catastale di 800 €, l’IMU annuale può oscillare tra 950 € e 1.350 € circa.